Nekilnojamojo turto apmokestinimo pardavimo metu būdas

Paslaugų Mokestis

Teisingas nekilnojamojo turto apmokestinimo PVM būdas yra svarbus, nes klaidos dažniausiai turi rimtų finansinių pasekmių. Kita vertus, nuostatos šiuo atžvilgiu nėra aiškios ir dažnai keičiasi jų aiškinimas.

PVM mokėtojo nekilnojamojo turto tiekimo apmokestinimo nustatymo būdas priklauso nuo to, ar nekilnojamasis turtas yra užstatytas, ar ne.

Neužstatyto nekilnojamojo turto apmokestinimo būdas

Neužstatyto nekilnojamojo turto apmokestinimo būdas nurodytas 2008 m. 43 sek. 2004 m. kovo 11 d. Prekių ir paslaugų mokesčio įstatymo (toliau – PVM įstatymas) 1 9 punktas. Jame nustatyta, kad neapmokestinamos neužstatytos žemės, išskyrus žemę statyboms, tiekimas. Sąvoka „statybinės teritorijos“ – pagal str. PVM įstatymo 2 d., 33 punktas - tai žemė, skirta plėtrai pagal vietos teritorijos plėtros planą, o jei tokio plano nėra - pagal užstatymo sąlygų ir teritorijos planavimo sprendimą, nurodytą 2007 m. planavimas ir erdvinė plėtra. Todėl, jei mokesčių mokėtojo pristatymo objektas, kaip tai suprantama pagal 2006 m. Įstatymo 15 str. yra neužstatyta žemė, skirta plėtrai pagal vietos teritorijos plėtros planą, o nesant tokio plano - pagal sprendimą dėl žemės sklypo plėtros ir plėtros sąlygų, jos tiekimas apmokestinamas PVM tarifu. 23 proc. Kitais atvejais mokesčių mokėtojo vykdomas neužstatytos žemės tiekimas yra neapmokestinamas PVM.

Tuo atveju, kai pristatymo dalykas yra keli žemės sklypai, įtraukti į vieną žemės ir hipotekos registrą, šis sandoris negali būti traktuojamas kaip vienas pristatymas, nes PVM apmokestinimo būdas turėtų būti nustatomas kiekvienam sklypui atskirai (žr. 2012 m. vasario 7 d. Katovicų mokesčių rūmų direktorius, nuorodos numeris IBPP2 / 443-1222 / 11 / IK).

Žemės neterminuoto uzufrukto teisės tiekimo PVM apmokestinimo būdui nustatyti taikomos tos pačios taisyklės kaip ir žemės tiekimo atveju.

Užstatyto nekilnojamojo turto apmokestinimas

Sukurto nekilnojamojo turto tiekimo apmokestinimo PVM būdas nustatomas pagal sklype pastatyto pastato ar statinio apmokestinimo būdą. Taip yra dėl to, kad nėra atskirų nuostatų, reglamentuojančių užstatytos žemės apmokestinimo būdą ir 2009 m. 29a pastraipa. PVM įstatymo 8 str., kuriame nurodyta, kad pristačius su žeme nuolat sujungtus pastatus ar statinius arba tokių pastatų ar statinių dalis, žemės vertė nuo mokesčio bazės neatskiriama.

Jei pristatymo objektas yra žemė, kurioje yra daugiau nei vienas pastatas ar statinys, apmokestinimo pridėtinės vertės mokesčiu būdas turi būti nustatomas kiekvienam pastatui atskirai.

1 pavyzdys.

Kai vienas iš pastatų yra atleistas nuo mokesčio, o kitas apmokestinamas taikant 23 proc. mokesčio tarifą, žemės vertė turėtų būti įtraukta į mokesčio bazę proporcingai, apskaičiuota vienu iš dviejų būdų, ty pagal vertės raktą (sudaromą: žemės vertės priskyrimas proporcingai atskirų pastatų vertei) arba ploto raktas (susideda iš žemės vertės priskyrimo proporcingai atskirų pastatų užimamam plotui). Nuostatuose nenurodytas šio žemės vertės padalijimo būdas (žr. Mokesčių rūmų Poznanės direktoriaus 2012 m. gegužės 24 d. išaiškinimus, nuor. ILPP1 / 443-209 / 12-2 / Mokesčių rūmų direktoriaus AW). Mokesčių rūmai Varšuvoje, 2012 m. kovo 19 d., nuorod. IPPP2 / 443-1400 / 11-4 / KG).

Vadovaujantis 2008 m. 43 sek. 2004 m. kovo 11 d. įstatymo 1 punkto 10 punktą pastatų, statinių ar jų dalių tiekimas yra neapmokestinamas, išskyrus atvejus, kai:

ir)

pristatymas atliekamas pirmojo atsiskaitymo metu arba prieš jį,

b)

nuo pastato, statinio ar jų dalių pirmojo apsigyvenimo iki pristatymo praėjo trumpesnis nei 2 metų laikotarpis.

PVMĮ 2 straipsnio 14 dalyje nustatyta, kad pirmasis atsiskaitymas suprantamas kaip pastatų, statinių ar jų dalių pirkėjo ar naudotojo atidavimas, atliekant apmokestinamąją veiklą, pirmajam pirkėjui ar naudotojui, kai:

ir)

statybos arba

b)

pagerinimas, jeigu pagerinimui patirtos išlaidos pelno mokesčio normų prasme sudarė ne mažiau kaip 30 procentų pradinės vertės.

Pirmajame 2015 m. gegužės 14 d. sprendime (bylos Nr. I FSK 382/14) Vyriausiasis administracinis teismas konstatavo, kad PVM įstatymo nuostatos iš dalies nesuderinamos su ES teise, kiek tai susiję su 2015 m. sąlyga pastatui pradėti naudoti „atliekant apmokestinamąją veiklą". pirmojo naudojimo sąvoka turėtų būti suprantama kaip pastatų, statinių ar jų dalių pirmojo pirkėjo ar naudotojo naudojimas po jų pastatymo. 2016 m. vasario 23 d. FSK 1573/14) pateikė klausimą Europos Sąjungos Teisingumo Teismui (byla Nr. C-308/16 Kozuba Premium Selection ESTT) Kol šis straipsnis nebuvo sudarytas, ESTT nepriėmė sprendimo šioje byloje. .

Mokesčių inspekcija po pirmiau minėtų sprendimų priėmimo. nurodyti Lenkijos PVM įstatymo nuostatų nesuderinamumą su PVM direktyva. Pavyzdžiui, 2016 m. rugsėjo 15 d. aiškinime (ITPP3 / 4512-394 / 16 / JC) Mokesčių rūmų Bydgoščiuje direktorius teigė, kad pirmasis pastato užėmimas turėtų būti suprantamas plačiai kaip „pirmasis pastato užėmimas. pastatas, naudojimas". šioje situacijoje buvo galima kalbėti apie pirmąjį užėmimą, pastatas turi būti areštuotas ir naudojamas, taip pat ir savo verslo reikmėms. Panašią nuomonę išsakė ir Mokesčių rūmų Katovicuose direktorius. 2016 m. rugsėjo 13 d. išaiškinime IBPP1 / 4512-427 / 16-1 / Ūkio ministerija ir Mokesčių rūmų direktorius Poznanėje 2016 m. liepos 29 d. 4 / JK. Tai daugiausia taikoma situacijoms, kai nekilnojamąjį turtą pastatė mokesčių mokėtojas ir jis pradėjo naudoti ne mažiau kaip dvejus metus iki pristatymo.

Dabartinė nuomonė šiuo atžvilgiu visiškai skiriasi nuo anksčiau valdžios atstovų pateiktos pozicijos, nes tuo metu buvo manoma, kad paleidimas buvo vykdomas tik vykdant apmokestinamąją veiklą, pvz., pagal nuomą, nuomą ar prekių tiekimą. Todėl mokesčių mokėtojai, laikantis ankstesnės pozicijos nustatant apmokestinimo būdą, gali susidurti su neigiamomis finansinėmis pasekmėmis. Tačiau šiuo atžvilgiu nebus jokio tikrumo, kol nebus paskelbtas minėtas ESTT sprendimas.

Apibrėžiant pirmąją gyvenvietę, taip pat būtina atskirti „gerinimo“ ir „renovacijos“ sąvokas. Vadovaujantis 2008 m. 22 g 1 dalies. 17 sakinys GPMĮ 2 str. ir 2 str. 16 g 1 dalies. 13 sakinys PĮ 2 d., ilgalaikis turtas laikomas pagerintu, kai jo rekonstrukcijai, išplėtimui, rekonstrukcijai, pritaikymui ar modernizavimui tais mokestiniais metais patirtų išlaidų suma viršija 10 000 PLN ir dėl šių išlaidų padidėja naudojimo vertė, palyginti su mokestiniais metais. vertė ilgalaikio naudojimo lėšų paėmimo dieną, matuojant visų pirma naudojimo trukmę, gamybos pajėgumus, gaminių, gautų naudojant patobulintą ilgalaikį turtą, kokybę ir jų eksploatavimo išlaidas. Pagal LVAT 2001 m. lapkričio 21 d. nuosprendį (nuorodos numeris I SA / Gd 829/99), pagerėjimas yra, jeigu galima teigti, kad yra bent vienas iš tobulinimo elementų:

  • rekonstrukcija kaip reikšmingas jau esamo objekto vidinės struktūros pakeitimas nedidinant ploto ir kubatūros,

  • plėtra kaip ploto / kubatūros padidėjimas,

  • rekonstrukcija kaip objekto perstatymas objekto atkūrimo prasme,

  • pritaikymas kaip objekto pritaikymas naujai funkcijai, kurios jis iki šiol neatliko,

  • modernizavimas kaip modernizavimas objekto aprūpinimo naujais komponentais prasme.

Kita vertus, sąvoka „renovacija“ turėtų būti suprantama pagal 2006 m. 1994 m. liepos 7 d. Statybos įstatymo 3 8 punktas, statybos darbų atlikimas esamame pastate, kurį sudaro pradinės būklės atkūrimas, o ne dabartinė priežiūra, naudojant kitus statybos produktus, nei buvo naudojami leidziama. Pažymėtina, kad str. 2 PVM įstatymo 14 punktas, kalbama tik apie tobulinimą. Tai svarbu, nes jei išlaidos sudaro ne mažiau kaip 30% pradinės turto vertės, tai nustatant patirtų išlaidų vertę reikėtų atsižvelgti tik į gerinimo išlaidas.

Tuo atveju, kai pristatymas turi būti atleistas nuo PVM pagal str. 43 sek. PVM įstatymo 1 punkto 10 punkto, mokesčių mokėtojai - vadovaujantis 2009 m. 43 sek. 10 - gali atsisakyti šios lengvatos ir pasirinkti apmokestinti pastatų, statinių ar jų dalių tiekimą, jeigu pastatą, statinį ar jų dalis pristatantis ir pirkėjas:

  1. yra registruoti kaip aktyvūs PVM mokėtojai;

  2. iki šių objektų pristatymo datos pateikti mokesčių inspekcijos vadovui mokesčių inspekcijos vadovui nuoseklų pareiškimą, kad pasirenka apmokestinti pastato, statinio ar jų dalių pristatymą. Deklaracija, vadovaujantis p. 11 taip pat turi būti:

  • siuntėjo ir pirkėjo vardai ir pavardės arba pavadinimas, adresai ir mokesčių mokėtojo kodai,

  • numatoma pastato, statinio ar jų dalių pristatymo sutarties sudarymo data,

  • pastato, statinio ar jų dalių adresas.

Teisės pasirinkti apmokestinimą įgyvendinimas dažniausiai vyksta tada, kai pardavėjas, taikydamas lengvatą, privalėtų patikslinti išskaičiuotą mokestį pagal 2009 m. PVM įstatymo 91 str.

2 pavyzdys.

PVM mokėtojas ketina parduoti prieš 3 metus įsigytą nekilnojamąjį turtą (įsigijus turėjo teisę į PVM atskaitą). Esant tokiai situacijai, ji turėtų atleisti nuo PVM. Tačiau tuomet jam tektų grąžinti 70% išskaityto mokesčio (pagal PVMĮ 91 str. 2, 4 ir 5 dalis). Esant tokiai situacijai, jam naudinga pasirinkti apmokestinti šį tiekimą, jei pirkėjas turi teisę į atskaitą.

Vadovaujantis 2008 m. 43 sek. 2004 m. kovo 11 d. įstatymo 1 punkto 10a punktas, atleidimas nuo mokesčio taip pat taikomas tiekiant pastatus, statinius ar jų dalis, kuriems netaikoma 10 punkte nurodyta išimtis, jei:

ir)

dėl šių objektų juos pristatęs asmuo neturėjo teisės sumažinti mokėtinos mokesčio sumos pirkimo mokesčio suma,

b)

jas pristatęs asmuo nepatyrė jų pagerinimo išlaidų, dėl kurių turėjo teisę mokėtiną mokesčio sumą sumažinti pirkimo mokesčio suma, o jei tokių išlaidų patyrė, jos buvo mažesnės nei 30 proc. pradinė šių objektų vertė.

1 dalyje nurodyta sąlyga. 1 taškas 10a. b, pagal str. 43 sek. PVM įstatymo 7a p., netaikomas, jeigu pagerintos būklės pastatus, statinius ar jų dalis mokesčių mokėtojas naudojo apmokestinamai veiklai ne trumpiau kaip 5 metus.

PVM mokėtojo statusas

Kaip nurodyta pradžioje, kad tiekimas būtų apmokestinamas PVM, jį turi atlikti PVM mokėtojas. Ar kas nors yra PVM mokėtojas, lemia ne registracijos faktas, o faktinė būsena. Neretai institucijos abejoja dėl nekilnojamojo turto tiekimo neapmokestinimo PVM, motyvuodamos tuo, kad tiekėjas tai darė vykdydamas savarankišką ūkinę veiklą, todėl tai buvo mokesčių mokėtojas, nurodytas LR 2005 m. 15 sek. PVM įstatymo 1 str.

3 pavyzdys.

PVM mokėtoju gali būti laikomas asmuo, vykdęs daug veiklos, kuria siekiama padidinti turto vertę, pvz., inžinerinių tinklų prijungimas prie sklypų, vidaus kelių atskyrimas, agresyvi reklaminė veikla.

Netinkamo nekilnojamojo turto tiekimo apmokestinimo pasekmės

Teisingas apmokestinimo ar neapmokestinimo PVM taikymas tiekiant nekilnojamąjį turtą yra svarbus, nes neteisingas apmokestinimo būdo nustatymas gali sukelti rimtų finansinių ir baudžiamųjų fiskalinių pasekmių. Reikėtų prisiminti ir nuo 2017 metų sausio 1 dienos į PVM įstatymą vėl įtrauktą PVM sankciją. Todėl tiek pardavėjas, tiek pirkėjas, pristatant nekilnojamąjį turtą, turėtų atidžiai nustatyti PVM apmokestinimo būdą. Šis rūpestingumas, kaip nurodyta, turėtų būti ir pirkėjo pusėje, nes neigiami padariniai gali atsirasti ir iš jo pusės, kai jis atskaito neteisingai apskaičiuotą PVM. Tada institucija atsisakys jam teisės į atskaitą (žr. PVM įstatymo 88 str. 3a d. 2 p.) ir nustatys pirkėjui papildomą 30 arba 20% mokestinę prievolę (PVM sankciją) – pagal su str. 112b pastraipa. 1 taškas 1 arba sek. 2 PVM įstatymo 1 p.Šis pažeidimas taip pat gali būti susijęs su pareiga mokėti palūkanas arba su baudžiamąja fiskaline atsakomybe.

Radoslovas Pazikas

Mokesčių konsultacijų biuras CONSULO-TAX Poznanėje