Namo bendrijos nutarimai – kaip jį apskųsti?

Paslauga.  T

Bendrijoje, kurią sudaro ne mažiau kaip 8 butai, svarbūs klausimai sprendžiami taip, kad būtų priimtas bendrijos nutarimas. Tam tikrais atvejais rezoliucija gali būti peržiūrėta teisme. Kaip galima apskųsti butų bendrijos nutarimą? Mes paaiškiname.

Nutarimo apskundimo terminas

Skundas dėl namo bendrijos nutarimo gali būti pareikštas namo bendrijai per 6 savaites nuo:

  • nutarimo priėmimo visų patalpų savininkų susirinkime dieną arba

  • ieškinio pareiškimo apie individualaus balsavimo tvarka priimto nutarimo turinį diena.

Atmintina, kad tik balsuojant individualiai renkant balsus kiekvienas bendruomenės narys gauna pranešimą apie priimto nutarimo turinį. Tai galioja ir tais atvejais, kai buvo balsuojama mišriu būdu, t. y. namo bendrijos nutarimas buvo priimtas iš dalies susirinkime ir iš dalies individualiai surenkant balsus. Jeigu namo bendrijos nutarimas priimtas tik susirinkime, valdyba neprivalo informuoti atskirų bendrijos narių apie nutarimo turinį.

Namo bendrijos nutarimai – apskundimo pagrindai

Namų bendrijos nutarimo apskundimo pagrindus galima suskirstyti į dvi kategorijas. Namo bendrijos nutarimą patalpų savininkas gali apskųsti dėl:

  • jo neatitikimas įstatymui ar patalpų savininkų sutarčiai, arba

  • jeigu tai pažeidžia bendro turto tinkamo valdymo principus ar kitaip pažeidžia patalpų savininko interesus.

Pirmoji apeliacinio skundo pagrindų grupė yra susijusi su taisyklėmis, atsirandančiomis iš reglamentų arba nuostatų, kylančių iš savininkų sutarčių. Nutarimo neatitikimas nuostatoms atsiranda tada, kai jis pažeidžia visuotinai taikomas nuostatas. Čia ypač svarbūs teisės aktai, tokie kaip Patalpų nuosavybės įstatymas ir Civilinis kodeksas.

Kita vertus, nutarimo neatitikimas patalpų savininkų susitarimui yra bendrijos narių tarpusavio susitarimų, ypač nurodytų notariniu aktu, sudarytoje sutartyje, pažeidimas. nurodant bendro nekilnojamojo turto valdymo būdą.

Antroji pagrindų kategorija, pagrindžianti apskųsti namo bendrijos nutarimą, nėra susijusi su tokiais griežtai apibrėžtais klausimais (pavyzdžiui, akto nuostatomis ar sutartiniais susitarimais). Tai liečia sunkesnius, nevisiškai apibrėžtus klausimus – „tinkamo turto valdymo principų pažeidimą“ ir „kitaip pažeidžiant patalpų savininko interesus“. Svarstant daug informacijos, galima atsakyti į klausimą, kas yra „tinkamas turto valdymas“, kur kas sunkiau nurodyti, koks buvo patalpų savininko interesas konkrečioje situacijoje. Ar bet koks gyvenamosios vietos bendrijos nutarimas konkrečioje bendrijoje gali būti veiksmingai apskųstas konkrečiu metu, priklauso nuo visų bylos aplinkybių.

Teismai sprendimuose akcentuoja, kad patalpų savininko interesų pažeidimas – nepaisant to, kad tai susiję su konkrečiu asmeniu, konkrečiomis aplinkybėmis – yra objektyvi kategorija. Todėl analizuodami nutarimą skundžiančio savininko situaciją, atsižvelkite į jo situaciją, bet ir supriešinkite ją su „vidutinio“ žmogaus požiūriu ir patikrinkite, ar tokio asmens interesas, esant toms pačioms aplinkybėms, yra 2010 m. taip pat turėtų būti laikoma, kad dėl nutarimo priėmimo kyla grėsmė tam tikro turinio gyvenamųjų namų bendrijai.

Veiksmas dėl nutarimo panaikinimo

Bendrijos narys, patalpų savininkas, skundžiantis bendrijos nutarimą, turėtų paduoti ieškinį apylinkės teismui, kompetentingam pagal gyvenamosios vietos bendrijos buveinę. Atsakovas turi būti nurodytas kaip gyvenamųjų namų bendrija, atstovaujama konkretaus subjekto (pvz., valdybos ar administratoriaus, paskirto pagal sutartį, kurioje nurodytas bendro turto valdymo būdas). Bus neteisinga paduoti į teismą pačią valdybą, valdytoją ar bendrijos narius.

Kiekvienas bendram teismui pareikštas ieškinys, taip pat ir nagrinėjamu atveju, turi atitikti formalias sąlygas, numatytas Civilinio proceso kodekso nuostatose. Pagrindinis ieškinio elementas yra jo pagrindimas. Pagrindas turėtų būti kuo išsamesnis, nurodant įvairių rūšių įrodymus (dokumentus, prašymus duoti liudytojų parodymus), įrodančius, kad skundžiamas nutarimas tikrai turėtų būti panaikintas dėl vienos iš anksčiau aprašytų prielaidų atsiradimo.

Būsto bendrijos nutarimas formaliai „neegzistuoja“

Tačiau ką daryti, kai įgyvendinamas „nutarimas“, kuris formaliai niekada nebuvo bendruomenės nutarimas? Ar tokį „nutarimą“ taip pat galima skųsti teismui? Tokia kūryba dažniausiai yra vadinamoji „neegzistuojanti“ rezoliucija. Pavyzdžiui, valdyba klaidingai manė, kad susirinkimo metu jam buvo duotas sutikimas „rezoliucijos“ forma prisiimti atsakomybę, kuriai toks sutikimas reikalingas. Už balsavo visi susirinkime dalyvavę bendruomenės nariai. Tačiau nutarimas nebuvo priimtas reikiama balsų dauguma (susirinkime neatvyko didžioji dauguma bendrijos narių, valdyba neįgyvendino individualaus balsavimo tvarkos). Ar tada rezoliucija buvo oficialiai priimta? Ne. Ar toks „rezoliucija“ gali būti apskųstas remiantis anksčiau aptartomis prielaidomis (pvz., kaip prieštaraujančią įstatymams)? Tai gali būti laikoma per anksti. Tačiau šiuo klausimu gali būti gautas teismo sprendimas, kuriame bus oficialiai nurodyta, kad nutarimo nėra. Tokio reikalavimo pagrindas bus 2 str. Civilinio proceso kodekso 189 str.

Mažos gyvenamųjų namų bendrijos

Mažosioms gyvenamųjų namų bendrijoms, t. y. toms, kuriose patalpų skaičius neviršija 7, aukščiau nurodytos nutarimų apskundimo taisyklės netaikomos, nes jose nutarimai nepriimami. Bendro nekilnojamojo turto bendraturčiai (patalpų savininkai, bendrijos nariai) sprendimus priima atitinkama akcijų dauguma, išskirdami įprastą valdymo veiklą nuo įprastinio valdymo ribų. Šiuos sprendimus savininkai tam tikra balsų dauguma gali apskųsti teismui (žr. 2018 m. liepos 19 d. Ščecino apeliacinio teismo sprendimą, bylos numeris I ACa 157/2018). Art. Civilinio kodekso 202 str. Tai rodo, kad jeigu dauguma bendraturčių nusprendžia atlikti veiksmą, kuris šiurkščiai prieštarauja bendro daikto tinkamo valdymo principams, kiekvienas iš kitų bendraturčių gali prašyti teismo sprendimo.